Vices cachés : le délai biennal pour agir en garantie est un délai de prescription

Selon l'article 1648 al. 1 du Code civil : "L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice".

Dans un arrêt du 21 juillet 2023, il a été jugé que ce délai est un délai de prescription, et non de forclusion (Ch. mixte., 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié).

Ce délai peut donc être interrompu par une demande d’expertise en référé, le délai ne recommençant à courir qu’à compter du jour du dépôt du rapport d’expertise.

En l’espèce le 29 janvier 2008 un particulier fait l’acquisition d’une maison d'habitation.

Ayant constaté l'apparition d'une cavité sur le terrain situé à l'arrière de sa maison, l'acquéreur a missionné un cabinet d'expertise technique, puis, a sollicité et obtenu en référé, le 21 janvier 2016, la désignation d'un expert, qui a déposé son rapport le 29 mai 2018.

Par acte du 29 mars 2019, il assigne le vendeur en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés (et, subsidiairement, en nullité sur le fondement du dol).

La cour d’appel avait retenu que le délai biennal est un délai préfix sanctionné par la forclusion de l'action, auquel la suspension prévue par l'article 2239 du code civil n'est pas applicable, pour déclarer l'action de l'acquéreur prescrite.

Rappelant sa jurisprudence de chambre mixte du 21 juillet 2023, la Cour de cassation censure la cour d'appel.

Le délai d'action en garantie des vices cachés, de deux années à compter de la découverte du vice, est bien un délai de prescription.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 février 2024, pourvoi n° 22-20.065