Vices caché dans les ventes immobilières : le vendeur qui a réalisé lui même les travaux est réputé connaitre les vices

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 19 octobre 2023 une solution connue de longue date mais lourde de conséquences en matière de vice caché dans les ventes d'immeubles.

On sait que selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés de l'immeuble, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie : ce sont les fameuses clauses de non garantie des vices cachés classiquement présentes dans les actes de vente.

Or, pour l'application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est présumé les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

En l'espèce, la SCI avait réalisé par l'intermédiaire de son gérant les travaux d'extension à l'origine des désordres (fuites) du bien vendu, sans faire appel à un professionnel et sans respecter les règles de l'art. La cour de cassation retient qu'elle s'était à cet égard comportée en constructeur, devant être présumée avoir connaissance du vice. Dans ces conditions, elle ne pouvait opposer à l'acquéreur la clause de non garantie figurant dans l'acte de vente.

Conclusion : faire des travaux soi-même emporte nécessairement la garantie de ces travaux contre les vices cachés, malgré la présence d'une clause de non garantie des vices cachés dans l'acte de vente ! Attention aux conséquences, s'improviser professionnel du bâtiment peut parfois coûter cher... 🔨 🔧

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