Loyers commerciaux : publication de l’ICC, l’ILC et l’ILAT pour le 4ème trimestre 2023

L'INSEE a publié le 29 mars 2023 l'ICC, l'ILC et l'ILAT T4 2023.

Au 4ème trimestre 2023, l’indice du cout de la construction (ICC) s’établit à 2162. Il est en hausse de 2,66 % sur un trimestre. Sur un an, la variation est de + 5,36 %.

Au quatrième trimestre 2023, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s’établit à 133,69 (+1,16 % par rapport au trimestre précédent). Sur un an, il augmente de 5,55 %.

Enfin, l’indice des loyers commerciaux (ILC) s’établit à 132,63 (-0,77 % par rapport au trimestre précédent). Sur un an, il augmente de 5,22 %.

En définitive, les indices varient tous dans des proportions très similaires, l’ILAT étant celui qui enregistre l’augmentation annuelle la plus importante.

Quelques observations / rappels.

• Plafonnement à 3,5 % de l’ILC pour les PME

Pour rappel, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 a mis en place un plafonnement de la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises.

D’après cette loi, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC), prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024.

Ce dispositif neutralise donc l'effet des fortes variations récentes de l'ILC, pour les PME.

• Déplafonnement automatique des baux soumis à l’ILC de plus de 9 ans

Ensuite, s’agissant de l’ICC, sa variation est de 33,05 % sur neuf ans.

Depuis le T2 2023, la variation a dépassé le seuil de 25% sur neuf ans, ce qui a des conséquences pratiques importantes.

En effet, l’article L 145-39 du Code de commerce prévoit qu’en cas de variation du loyer de plus de 25% par rapport au précédent prix (contractuel ou judiciaire) par l’application d’une clause d’indexation, le bailleur ou le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative.

Concrètement, cela signifie que le législateur a entendu limiter le jeu de la clause d’échelle mobile (clause d’indexation) pour permettre au bailleur comme au preneur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.

Concrètement, pour tous les baux de plus de neuf ans comportant une clause d’indexation soumise à la variation de l’ICC, il est possible de solliciter un déplafonnement automatique sur le fondement de l'article L. 145-39.

Cette disposition n’a toutefois d’intérêt pour le preneur que si la valeur locative est inférieure au loyer indexé, ce qui lui permettra de faire jouer le déplafonnement à la baisse.

De son côté, le bailleur aura intérêt a solliciter le déplafonnement automatique par la voie de la révision judiciaire, lorsque le loyer résultant de l’indexation, bien qu'ayant augmenté de plus de 25% par rapport au loyer initial, se trouve néanmoins inférieur à la valeur locative.

Attention, bien que dit "automatique" (car il ne suppose pas de démontrer la réunion de critères discutables), ce processus de déplafonnement devra respecter un formalisme strict.