Location meublée de tourisme : caractère civil ou commercial de l'activité

Au sein d'une copropriété (située en station de ski), le propriétaire des lots du rez de chaussée affectés à usage commercial assigne les propriétaires de lots à usage d'habitation situés en étages, gérés par une société et donnés en location meublée par celle-ci, pour faire juger que cette activité est une activité commerciale interdite par règlement de copropriété. En effet, l'activité commerciale n'était permise qu'au rez de chaussée selon ledit règlement.

La cour de cassation retient que l'activité exercée par la société dans l'immeuble n'étant accompagnée d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, cette activité n'était pas de nature commerciale.

A noter que les services para hoteliers visés sont : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Quel est l'intérêt de la distinction entre activité civile et activité commerciale ?

La destination de l'immeuble peut être restreinte à l'habitation exclusive ou dite "bourgeoise" (expression souvent reprise dans les règlements de copropriété).

Dans ce cas, la location saisonnière, dès lors qu'elle est de nature civile (c'est à dire sans prestations hôtelières) ne pourra pas être interdite, sauf si le règlement de copropriété est explicite sur ce point et que des restrictions spécifiques sont prévues.

Cet arrêt revêt donc une importance certaine pour tous les loueurs de locations saisonnières, qui devront malgré tout rester attentifs aux dispositions du règlement de copropriété.

Cour de cassation - Troisième chambre civile — 25 janvier 2024 - n° 22-21.455