Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire du bail quels que soient les manquement reprochés au locataire

Dans un arrêt en date du 6 février 2025, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une précision importante concernant l'application de l'article L. 145-41 du code de commerce, relatif à la suspension des effets de la clause résolutoire dans les contrats de bail commercial.

Pour rappel, cette disposition prévoit la possibilité pour le juge des référés, saisi d'une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, d'en suspendre les effets en accordant des délais de paiement au locataire.

En l'espèce, le locataire d'un local commercial à usage de restaurant, avait cessé son activité, ce qui avait conduit la société bailleresse, à invoquer la clause résolutoire stipulée dans le bail, au motif d'un défaut d'exploitation du fonds de commerce. Le locataire a saisi le juge des référés pour obtenir la suspension des effets de cette clause.

La cour d'appel avait rejeté cette demande, estimant que l'article L. 145-41 ne s'appliquait qu'aux manquements liés au non-paiement des loyers et charges.

La Cour de cassation casse partiellement cette décision : l'article L. 145-41 du code de commerce permet au juge de suspendre les effets d'une clause résolutoire quels que soient les manquements reprochés au locataire, y compris le défaut d'exploitation du fonds de commerce.

Cette décision va renforcer la protection des locataires commerciaux en élargissant les possibilités de suspension des effets de la clause résolutoire, au-delà des seuls cas de non-paiement, et offre une clarification bienvenue pour les praticiens quant à l'étendue de l'application de l'article L. 145-41 du code de commerce.

Cour de cassation - Troisième chambre civile — 6 février 2025 - n° 23-18.360