Congé avec offre de renouvellement du bail commercial : attention à ne pas proposer des clauses et conditions différentes du bail expiré !

A l’expiration du bail commercial, le bailleur a trois possibilités :

(i) délivrer un congé avec offre de renouvellement, aux clauses et conditions du bail expiré (il peut toutefois proposer un nouveau prix)

(ii) délivrer un congé sans offre de renouvellement s’il souhaite récupérer son local, mais dans ce cas il devra payer une indemnité d’éviction

(iii) délivrer congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction en cas de faute du locataire privant ce dernier de son droit à percevoir une telle indemnité.

Le 11 janvier dernier, la cour de cassation a rendu une décision importante quant à la teneur de ce congé.

Concrètement, un bailleur avait délivré congé avec offre de renouvellement au preneur, cette offre étant conditionnée à une modification de la contenance des lieux ainsi que des obligations du preneur (nouvelles obligations d’entretien mises à la charge du preneur en particulier).

Les locataires sollicitaient une indemnité d’éviction, considérant que le congé à des clauses et conditions différentes du bail initial expiré avait mis fin au bail commercial.

La cour d’appel avait retenu que le congé était nul, et rejeté la demande des locataires (qui avaient fini par quitter volontairement les lieux).

La cour de cassation rappelle qu'un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré.

Surtout, elle retient qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.

Hormis le prix, le bailleur doit proposer le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré, à défaut il s’expose à ce que son congé soit requalifié comme un congé sans offre de renouvellement entrainant le paiement d’une indemnité d’éviction !

Les demandes de renouvellement émanant des preneurs devraient risquer la même requalification.