Bail commercial et baux dérogatoires renouvelés frauduleusement : suspension de la prescription biennale
- helsim
- 25 juin 2024
- 2 min de lecture
Selon l’article L145-5 du code de commerce les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions relatives au statut impératif des baux commerciaux, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (deux ans avant la loi Pinel). Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail statutaire, c’est-à-dire obéissant au statut des baux commerciaux (aux clauses et conditions du bail dérogatoire antérieur).
En l’espèce, un local commercial est donné à bail successivement à Mme S, aux termes d'un bail précaire conclu le 15 novembre 2011 pour une durée de vingt-trois mois, à la société Y, selon un bail dérogatoire conclu le 9 octobre 2013 pour une durée de vingt-trois mois, et à la société G aux termes d'un bail dérogatoire conclu le 2 septembre 2015 pour une durée de trente-six mois.
Le 5 novembre 2018, Mme S et la société G, invoquant une fraude des bailleurs, les ont assignés en reconnaissance d'un bail commercial au profit de Mme S et en indemnisation de leur préjudice.
Les demandes de requalification en baux commerciaux des baux conclus 15 novembre 2011 et 9 octobre 2013 sont déclarées prescrites (pour rappel, le délai de prescription en matière de baux commerciaux est biennal).
Mme S et la société G soutenaient toutefois qu'en présence d'une fraude, celle-ci corrompant tout, le délai biennal de prescription s'était trouvé suspendu.
La Cour de cassation leur donne raison, rappelant ainsi le principe selon laquelle la fraude corrompt tout.
La cour d’appel aurait donc dû rechercher si en l’espèce, les fraudes dont l’existence était invoquée n’étaient pas de nature à suspendre le délai de prescription.
Commentaires