Droit de préemption du locataire commercial : les honoraires d'agence indûment payés peuvent être restitués

Dans un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation précise les conséquences de l'exercice du droit de préemption du locataire commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Pour rappel, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit que, lorsqu'un propriétaire envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit, sauf exceptions prévues par le texte, notifier préalablement au locataire une offre de vente.

Cette notification doit préciser le prix et les conditions de la vente envisagée.

Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour accepter l'offre.

On savait depuis un arrêt du 28 juin 2018 (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605), que le locataire commercial qui exerce son droit de préemption n'a pas à supporter les honoraires de négociation de l'agent immobilier.

En effet, la vente résulte de l'exercice d'un droit légal de préférence et non de l'intervention de l'agent immobilier.

L'arrêt du 1er octobre 2026 s'inscrit directement dans le prolongement de cette jurisprudence, en répondant à une nouvelle question : quid lorsque le locataire a néanmoins accepté de payer ces honoraires ?

En l'espèce, les propriétaires avaient proposé à leur locataire l'acquisition des locaux pour un prix comprenant 78 660 euros d'honoraires d'agence.

Le locataire avait accepté l'offre et payé ces honoraires, avant d'en solliciter la restitution.

La cour d'appel avait rejeté sa demande, considérant qu'il avait accepté, en toute connaissance de cause, de prendre ces frais à sa charge.

La Cour de cassation censure cette décision sur le fondement de l'article 1302 du Code civil : tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Dès lors que les honoraires de négociation n'étaient pas dus, le locataire pouvait donc en obtenir le remboursement.

Surtout, la Cour précise que la connaissance du caractère indu du paiement ne fait pas obstacle à sa restitution.

La solution de 2026 complète ainsi celle dégagée en 2018 : non seulement le locataire exerçant son droit de préemption n'est pas redevable des honoraires de négociation, mais il peut en obtenir la restitution s'il les a néanmoins payés, même en connaissance de cause.

Cet arrêt appelle donc à une vigilance particulière quant aux conditions financières figurant dans les offres de vente notifiées aux locataires commerciaux en application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711

Héléna Simon, avocate au Barreau de Nantes, intervient en droit immobilier, notamment en matière de baux commerciaux et de contentieux immobiliers.