Désordres de construction : comment apprécier le caractère apparent d'un vice lorsque le maître de l'ouvrage est une société ?
Dans un arrêt du 8 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les critères permettant d'apprécier le caractère apparent d'un désordre lors de la réception des travaux lorsque le maître de l'ouvrage est une personne morale.
Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-16.523, 24-17.063, 24-18.519 et 24-19.143.
Réception des travaux : intérêt de la distinction entre vice apparent et vice caché ?
La réception des travaux constitue une étape déterminante dans toute opération de construction.
Elle marque notamment le point de départ des garanties légales des constructeurs et permet au maître de l'ouvrage de formuler des réserves sur les désordres ou défauts de conformité constatés.
En principe, la réception sans réserve couvre les désordres apparents. Le maître de l'ouvrage ne peut donc plus, sauf situations particulières, rechercher la responsabilité des constructeurs pour des défauts qu'il était en mesure d'identifier au moment de la réception.
À l'inverse, les désordres qui n'étaient pas apparents lors de la réception peuvent donnier lieu à la mise en oeuvre des garanties légales des constructeurs.
Une difficulté se présente toutefois lorsque le maître de l'ouvrage est une société : comment apprécier sa capacité à identifier un désordre ?
Les faits : des désordres affectant un immeuble vendu en VEFA
Dans cette affaire, une société civile immobilière de construction-vente avait fait édifier plusieurs bâtiments destinés à être vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Différentes entreprises étaient intervenues à l'opération : un architecte, un entrepreneur de gros œuvre, un sous-traitant et une société chargée de l'ordonnancement, du pilotage et de la coordination des travaux.
Après la réception de l'ouvrage, le syndicat des copropriétaires avait constaté plusieurs désordres et engagé, après expertise judiciaire, une action en indemnisation contre les constructeurs et leurs assureurs.
L'une des questions soulevées concernait le caractère apparent ou caché des désordres lors de la réception, question essentielle pour l'application des garanties.
Le maître de l'ouvrage (société) était représenté par une société disposant elle-même de compétences techniques en matière de construction.
Les constructeurs soutenaient que ces compétences devaient être prises en compte pour déterminer si les désordres étaient apparents lors de la réception.
La solution de la Cour de cassation : seules comptent les compétences du maître de l'ouvrage
La troisième chambre civile rappelle d'abord un principe constant : le caractère apparent d'un désordre s'apprécie au jour de la réception, exclusivement dans la personne du maître de l'ouvrage.
Elle apporte ensuite une précision importante lorsque celui-ci est une personne morale.
Les compétences du maître de l'ouvrage doivent être appréciées au regard de son objet ou des activités qu'il exerce, et non au regard des compétences de son représentant légal.
Ainsi, lorsqu'une société civile exerce une activité de promotion immobilière, il n'est pas possible de lui imputer automatiquement les compétences techniques de la société qui la représente, même si cette dernière est elle-même un professionnel de la construction.
La Cour de cassation rejette donc les moyens qui soutenaient que les compétences du représentant légal devaient être prises en considération.
Cette solution s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence selon laquelle le caractère apparent d'un vice doit être apprécié du point de vue du maître de l'ouvrage lui-même.
Une seconde précision concernant la responsabilité du sous-traitant
L'arrêt présente également un intérêt en matière de responsabilité des sous-traitants.
La cour d'appel avait retenu la responsabilité d'une entreprise sous-traitante en considérant qu'elle était intervenue sur des travaux de gros œuvre à l'origine des désordres.
Or, l'entreprise contestait l'étendue de sa mission et soutenait que son intervention avait été limitée aux enduits extérieurs.
Au visa de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour de cassation censure cette partie de la décision : les juges ne peuvent retenir la responsabilité d'un sous-traitant sans préciser les éléments de preuve permettant de déterminer l'étendue des travaux qui lui ont effectivement été confiés, lorsque celle-ci est contestée.
Quelles conséquences pratiques pour les litiges de construction ?
Cet arrêt du 8 octobre 2026 présente un intérêt particulier pour les promoteurs immobiliers, les sociétés civiles de construction-vente, les entreprises du bâtiment et leurs assureurs.
Il rappelle que la qualification de désordre apparent ne peut résulter de la seule présence, aux côtés du maître de l'ouvrage, d'un professionnel disposant de compétences techniques.
L'analyse doit porter sur l'activité et les compétences propres de la personne morale ayant la qualité de maître de l'ouvrage.
En matière de désordres de construction, de réception des travaux et de responsabilité des constructeurs, l'identification du maître de l'ouvrage, de ses compétences et de l'étendue des missions de chaque intervenant peut ainsi être déterminante pour l'issue du litige.
Avocate en droit immobilier et droit de la construction à Nantes
Maître Héléna SIMON, avocate au barreau de Nantes depuis 2015, intervient en matière de contentieux immobiliers et de litiges liés aux travaux (vices cachés, désordres de construction, expertises judiciaires...).
En matière immobilière, elle propose également ses services de postulation devant le tribunal judiciaire de Nantes aux avocats établis dans d'autres ressorts.
Maître Héléna SIMON — Avocate au barreau de Nantes
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